เงินดอลลาร์สหรัฐแข็งค่า กระทบเงินบาทของไทย-ริงกิตของมาเลเซีย รวมถึงสกุลอื่นๆ ในอาเซียน

สกุลเงินบาทของไทย ซึ่งเป็นหนึ่งในสกุลเงินที่ได้รับผลกระทบจากค่าเงินดอลลาร์สหรัฐแข็งค่าขึ้นในช่วงเริ่มต้นปีนี้ โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงขยายตัวและข้อมูลการจ้างงานที่สดใส ความคาดหวังที่เพิ่มสูงขึ้นว่าธนาคารกลางสหรัฐจะคงอัตราดอกเบี้ยต่อไปอีกนาน ทั่วทั้งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เงินบาทของไทยและริงกิตของมาเลเซียได้รับผลกระทบหนักที่สุด แม้ว่าจะมีการฟื้นตัวในช่วงสั้นๆ เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 21 มีนาคม ที่ผ่านมา ตามการตัดสินใจครั้งล่าสุดของธนาคารกลางสหรัฐฯ ที่จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ “สกุลเงินเกือบทั้งหมดในโลกอ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐในไตรมาสแรก Joey Chew หัวหน้าฝ่ายวิจัย FX ของเอเชียของธนาคาร  HSBC กล่าวกับ The Business Times.

ที่มา : https://www.businesstimes.com.sg/international/asean/strong-us-dollar-hits-thai-baht-malaysian-ringgit-hardest-among-asean-currencies

ราคาข้าวหักเมียนมา พุ่งขึ้น 45,000 จัตต่อกระสอบ

รายงานของศูนย์ค้าส่งข้าว (วดาน) เผย ราคาข้าวหักเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2565  อยู่ที่ 32,000 จัตต่อกระสอบ (108 ปอนด์) แต่ราคา ณ วันที่ 26 กันยายน 2565 พุ่งขึ้นเป็น 45,000 จัตต่อกระสอบ เป็นผลมาจากความต้องการจากต่างประเทศเริ่มมีมากขึ้น เมื่อไม่นานมานี้พบว่ามีข้าวหักประมาณ 20,000 กระสอบถูกส่งไปยังจีนผ่านชายแดนมูเซ ซึ่งราคาในปัจจุบันอยู่ที่ 128 หยวนต่อกระสอบ (50 กิโลกรัม) ซึ่งการส่งออกข้าวสร้างกำไรได้เป็นอย่างดีเพราะค่าเงินจัตที่อ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับเงินหยวน ดังนั้น ราคาข้าวหักจึงสูงกว่าราคาข้าวเกรดต่ำอื่นๆ ตามความต้องการจากต่างประเทศที่มีอย่างต่อเนื่อง

ที่มา : https://www.gnlm.com.mm/broken-rice-price-soars-to-k45000-per-bag/#article-title

เจาะลึกวิกฤตค่าเงินในสปป.ลาว และนัยต่อเศรษฐกิจไทย

โดย ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC)

EIC มองว่าสถานการณ์ในสปป.ลาวยังไม่รุนแรงเท่าศรีลังกา เนื่องจากปัจจุบันยังสามารถระดมทุนผ่านช่องทางต่าง ๆ และเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ได้

 

สปป.ลาวกำลังเผชิญวิกฤตเงินกีบอ่อนค่ารุนแรง พร้อมกับอัตราเงินเฟ้อที่เร่งสูงขึ้น

ณ วันที่ 8 สิงหาคม 2022 ค่าเงินกีบอ่อนค่าทะลุระดับ 15,000 กีบต่อดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นการอ่อนค่าลงถึง 57% เมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ และ 44% เมื่อเทียบกับเงินบาท นับจากเดือนกันยายน 2021 เป็นต้นมา และอ่อนค่าสูงสุดเมื่อเทียบกับสกุลเงินอื่น ๆ ในภูมิภาค การอ่อนค่าของเงินกีบตามภาวะการเงินโลกที่ตึงตัวขึ้น ประกอบกับการเร่งตัวของราคาน้ำมันและสินค้าต่าง ๆ จากสงครามรัสเซีย-ยูเครน และปัญหาอุปทานคอขวดโลกที่สปป.ลาวจำเป็นต้องพึ่งพาการนำเข้าในสัดส่วนสูง ได้ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อของสปป.ลาวเร่งตัวขึ้น เกิดปัญหาการขาดแคลนเงินดอลลาร์สหรัฐ และปัญหาการขาดแคลนสินค้าโดยเฉพาะน้ำมันเป็นวงกว้าง

 

ต้นตอของวิกฤตในปัจจุบันมาจากปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจที่มีความเปราะบาง

พัฒนาการของเศรษฐกิจโลกในช่วงที่ผ่านมา เช่น การดำเนินนโยบายการเงินที่ตึงตัวในประเทศเศรษฐกิจหลักได้ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อสปป.ลาวที่มีภาระหนี้สาธารณะสูงจากการร่วมลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ท่ามกลางการขาดดุลการคลังต่อเนื่อง ขณะที่ช่องทางการระดมทุนของสปป.ลาวเริ่มมีจำกัดและมีต้นทุนสูงขึ้น หลังถูกปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือลงสู่ระดับเก็งกำไร (Speculative grade) นอกจากนี้ สปป.ลาวมีระดับเงินทุนสำรองระหว่างประเทศที่ต่ำท่ามกลางการขาดดุลบัญชีเดินสะพัดต่อเนื่อง ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลให้เงินกีบอ่อนค่าและเป็นความเสี่ยงต่อการชำระหนี้ระหว่างประเทศและการนำเข้าสินค้าจำเป็นต่อไป

 

EIC มองว่าสถานการณ์ในสปป.ลาวยังไม่รุนแรงเท่าศรีลังกา เนื่องจากปัจจุบันยังสามารถระดมทุนผ่านช่องทางต่าง ๆ และเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ได้

ณ ปัจจุบัน แม้ระดับหนี้สาธารณะของสปป.ลาวจะเร่งตัวสูงขึ้นมากแต่ยังต่ำกว่าศรีลังกา และระดับเงินทุนสำรองระหว่างประเทศเทียบมูลค่านำเข้าและหนี้ต่างประเทศระยะสั้นยังสูงกว่า นอกจากนี้ สปป.ลาวยังมีช่องทางการระดมทุนที่สามารถเข้าถึงได้ ทั้งจากการกู้ยืมเงินในตลาดพันธบัตรต่างประเทศ เช่น ตลาดไทย ซึ่งล่าสุดสปป.ลาวได้เปิดขายพันธบัตรวงเงินไม่เงิน 5,000 ล้านบาทในเดือนมีนาคมที่ผ่านมา หรือหน่วยงานระหว่างประเทศ และการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจผ่านการแปรรูปรัฐวิสาหกิจที่ไม่ทำกำไร และการส่งเสริมการลงทุนและการมีส่วนร่วมของภาคเอกชนเพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติและผลักดันการส่งออก ทั้งนี้นโยบายการคลังและการเงินในสปป.ลาวในช่วงที่ผ่านมา ได้เน้นการประคองเศรษฐกิจเป็นหลัก แต่เป็นการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุและอาจทำให้เสถียรภาพในประเทศอ่อนแอลงอีก ในระยะต่อไป EIC ประเมินว่า สปป.ลาวควรเร่งเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ โดยเฉพาะกับจีน ซึ่งมีแนวโน้มเข้ามาช่วยเหลือเนื่องจากสปป.ลาวเป็นประเทศสำคัญสำหรับโครงการ Belt and Road Initiative ในภูมิภาคอาเซียน

 

ผลกระทบต่อไทยคาดว่าจะมีจำกัด แต่จะเป็นความเสี่ยงที่ควรเฝ้าระวังต่อไป

EIC คาดว่าผลกระทบต่อไทยจะมีผ่าน 4 ช่องทาง ได้แก่ ภาคการส่งออก การท่องเที่ยว การลงทุนโดยตรงจากไทย และภาคการเงิน สำหรับภาคการส่งออกไทย ผลกระทบหลักจะมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจสปป.ลาวและอุปสงค์ที่ลดลง แต่ในภาพรวมคาดว่าจะยังขยายตัวได้ โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากราคาน้ำมันสำเร็จรูปที่สูงขึ้นซึ่งเป็นสินค้าส่งออกหลัก สำหรับนักท่องเที่ยวจากสปป.ลาว ความเสี่ยงหลักมาจากกำลังซื้อที่ลดลงตามเงินกีบที่อ่อนค่า แต่จำนวนนักท่องเที่ยวคาดว่าจะเพิ่มขึ้นหลังเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ขณะที่การลงทุนโดยตรงจากไทยสู่สปป.ลาวในโครงการเขื่อนไฟฟ้าพลังงานน้ำนั้น ต้องเฝ้าระวังความเสี่ยงการชำระค่าไฟจากสปป.ลาวที่อาจถูกเลื่อนออกไปซึ่งอาจกระทบต่อความเชื่อมั่นในอนาคต ตลอดจนความเสี่ยงด้านเสถียรภาพการเงินในประเทศที่ถึงแม้ว่าจะอยู่ในระดับที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง แต่อาจมีความเปราะบางมากขึ้นในช่วงต่อไป อย่างไรก็ดี ในภาพรวมคาดว่าจะได้รับผลกระทบจำกัด เนื่องจากมีผู้ซื้อไฟฟ้าหลักคือไทย และมีการเซ็นสัญญา PPA เรียบร้อยแล้ว

ที่มา : https://www.scbeic.com/th/detail/product/clmv_090822

คลังสหรัฐฯ รับทราบความคืบหน้าของทางการเวียดนามชี้ประเด็นค่าเงิน

ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) เปิดเผยว่ากระทรวงการคลังสหรัฐฯ ยอมรับรายงานความคืบหน้าของทางการเวียดนามเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจมหภาคและนโยบายอัตราแลกเปลี่ยนของคู่ค้าสำคัญของสหรัฐฯ โดยธนาคารกลาวเวียดนามยังคงทำงานอย่างใกล้ชิดกับกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป เพื่อที่จะหารือถึงข้อกังวลของทั้งสองฝ่ายและประสานผลประโยชน์ร่วมกัน อีกทั้ง ธนาคารกลางเวียดนามจะดำเนินนโยบายการเงินที่มุ่งรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและควบคุมเงินเฟ้อ นอกจากนี้ยังคงมุ่งรักษาระดับอัตราแลกเปลี่ยนให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจและเป้าหมายของนโยบายการเงิน อย่างไรก็ดี กระทรวงการคลังสหรัฐฯ ยังคงทบทวนบัญชีรายชื่อประเทศที่ละเมิดเกณฑ์ 3 ข้อของสหรัฐฯ ได้แก่ ตัวเลขเกินดุลการค้า, ตัวเลขเกินดุลบัญชีเดินสะพัด และการแทรกแซงตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ โดยเวียดนามและไต้หวัน ยังคงจับตาและติดตามผลต่อไป

ที่มา : https://vietnamnews.vn/economy/1250395/us-treasury-department-recognises-viet-nams-progress-in-addressing-currency-related-concerns.html

สหรัฐ-เวียดนามบรรลุข้อตกลงด้านนโยบายค่าเงิน ยุติข้อพิพาทยุคทรัมป์

นางเจเน็ต เยลเลน รัฐมนตรีกระทรวงการคลังสหรัฐ และนายเหงียน ถิ หง ผู้ว่าการธนาคารกลางเวียดนาม กล่าวในแถลงการณ์ร่วมหลังจากการประชุมทางไกลเมื่อช่วงเช้าวานนี้ว่า กระทรวงการคลังสหรัฐและธนาคารกลางเวียดนามได้ “หารืออย่างสร้างสรรค์” ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ผ่านกระบวนการที่มีส่วนร่วมเพิ่มขึ้น และสามารถบรรลุข้อตกลงเพื่อแก้ไขความวิตกกังวลของกระทรวงการคลังเกี่ยวกับแนวปฏิบัติด้านค่าเงินของเวียดนาม ทั้งนี้ นายหงกล่าวว่า ธนาคารกลางเวียดนามจะเดินหน้าจัดการนโยบายอัตราแลกเปลี่ยนภายในกรอบนโยบายการเงินทั่วไป เพื่อปกป้องกลไกการทำงานของตลาดการเงินและอัตราแลกเปลี่ยนที่เหมาะสม พร้อมส่งเสริมเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาค และควบคุมเงินเฟ้อ ไม่ใช่เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันที่ไม่เป็นธรรมในการค้าระหว่างประเทศ

ที่มา : https://www.infoquest.co.th/2021/108257

ศูนย์วิจัยกสิกรฯ เผยเศรษฐกิจเวียดนามไตรมาส 1/64 ฟื้นตัวต่ำกว่าคาด

โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า เศรษฐกิจเวียดนามไตรมาส 1/2564 เติบโตต่ำกว่าที่คาดที่ 4.48% YoY จากเศรษฐกิจภาคบริการและการบริโภคในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิดในช่วงต้นปี 2564 ทำให้ทางการเวียดนามออกมาตรการปิดสถานที่ชั่วคราวอาทิ ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ และสถานบันเทิง ทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ ห้ามการรวมตัวของคนหมู่มาก ตลอดจนปรับลดเวลาทำการธุรกิจโดยเฉพาะบริการขนส่งสาธารณะ

  ขณะเดียวกันภาครัฐลดระดับในการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจลงเพื่อลดภาระทางการคลังหลังจากที่ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในปีก่อน1ซึ่งครอบคลุมการปรับลดภาษีธุรกิจ การสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ และการจ่ายเงินเยียวยาให้กับผู้ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด ทำให้การบริโภคและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศฟื้นตัวอย่างจำกัด

  ประกอบกับการลงทุนทางตรง (FDI) ยังคงชะลอลง โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการใหม่ ขณะที่การนำเข้าสินค้าทุนและวัตถุดิบจากต่างประเทศที่เติบโตค่อนข้างมาก กดดันให้การเกินดุลการค้าปรับลดลง แม้ว่าภาคการส่งออกแม้ว่าจะขยายตัวได้กว่า 22% ก็ตาม

  ประเด็นการบิดเบือนค่าเงินของเวียดนามไม่ได้ส่งผลต่อภาคการส่งออกอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากที่สหรัฐฯ จัดสถานะเวียดนามเป็นประเทศที่บิดเบือนค่าเงินในช่วงปลายปีที่ผ่านมา แต่ค่าเงินดอง (VND) ยังคงอ่อนค่าเมื่อเทียบกับดอลลาร์ฯ ทั้งนี้ หากเทียบการอ่อนค่าระหว่างค่าเงินดองกับค่าเงินในสกุลอาเซียนจะพบว่าค่าเงินดองอ่อนค่าน้อยที่สุดเทียบกับสกุลเงินหลักในอาเซียน

   อย่างไรก็ดี การเคลื่อนไหวของค่าเงินดังกล่าวไม่ทำให้ความสามารถในการแข่งขันของเวียดนามลดลงอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากเวียดนามยังคงมีความได้เปรียบด้านต้นทุนการผลิตเทียบกับกลุ่มประเทศดังกล่าว ทั้งนี้ การส่งออกสินค้าไปยังสหรัฐฯ ขยายตัวอย่างร้อยละ 30 ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2564 โดยสหรัฐฯ เป็นตลาดหลักที่หนุนให้การส่งออกของเวียดนามยังคงขยายตัวในระดับสูงในปีนี้

  มองไปข้างหน้า การฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนามยังคงมีทิศทางเติบโตที่เร่งขึ้นในช่วงที่เหลือของปี ทั้งนี้ การลงทุนในภาคการผลิตกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง อาจเป็นสัญญาณบวกต่อทิศทางการฟื้นตัวของภาคลงทุน เนื่องจากการลงทุนทางตรงในภาคการผลิตซึ่งมีสัดส่วนเกือบ 2 ใน 3 ของมูลค่าการลงทุนทางตรงทั้งหมดในช่วงก่อนโควิดซึ่งภาคดังกล่าวน่าจะได้รับได้รับอานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตออกจากจีน เนื่องจากเวียดนามมีค่าแรงต่ำกว่าจีนค่อนข้างมาก อีกทั้ง เวียดนามมีข้อตกลงการค้าที่ครอบคลุม

   ดังนั้นหากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดคลี่คลายลง น่าจะหนุนลงทุนรอบใหม่กลับมาเติบโตอีกครั้ง อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของภาคการบริโภคอาจต้องอาศัยเวลาอีกระยะ เนื่องจากการส่งออกที่ฟื้นตัวในช่วงแรกมาจากการส่งออกสินค้าอิเล็กทรอนิกส์เป็นหลัก ขณะที่ส่งออกเครื่องนุ่งห่มซึ่งเกี่ยวเนื่องกับการฟื้นตัวของกำลังซื้อในประเทศมากกว่าอาจต้องรอการฟื้นตัวของความต้องการโดยเฉพาะจากยุโรปที่ยังคงเผชิญกับการระบาดของโควิด

  ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังคงประมาณการการเติบโตของเศรษฐกิจเวียดนามที่กรอบประมาณการที่ 6.8-7.3% โดยการเติบโตของเศรษฐกิจในไตรมาส 1 ที่ออกมาต่ำกว่าคาดอาจส่งผลให้การเติบโตของเศรษฐกิจเวียดนามเข้าใกล้กรอบล่างของประมาณการมากขึ้น ทั้งนี้ ปัจจัยเสี่ยงต่อการเติบโตของเศรษฐกิจเวียดนามที่ต้องติดตาม ได้แก่ พัฒนาการของเศรษฐกิจในยูโรโซนที่กำลังเผชิญกับการระบาดของโควิดรอบใหม่ อาจส่งผลให้การฟื้นตัวของการส่งออกสิ่งทอและเครื่องนุ่งห่มของเวียดนามมีแนวโน้มที่จะเติบโตน้อยกว่าคาด

  นอกจากนี้ ยังต้องติดตามสถานการณ์การเปิดประเทศของเวียดนาม นอกจากจะมีผลต่อภาคการท่องเที่ยวแล้วยังเป็นปัจจัยที่จะส่งผลต่อจังหวะของกระแสเงินลงทุนตรง ที่นักลงทุนโดยเฉพาะนักลงทุนรายใหม่ยังคงรอคอยการเปิดประเทศก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนในขั้นสุดท้าย

ที่มา : /1 https://kasikornresearch.com/th/analysis/k-social-media/Pages/Vietnam-apr-FB-12-04-2021.aspx

/2 https://www.efinancethai.com/LastestNews/LatestNewsMain.aspx?ref=A&id=d1Z2b01wVFVaRVk9

‘แบงก์ชาติ’ โต้สหรัฐ เวียดนามบิดเบือนค่าเงิน

ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) แถลงการณ์เมื่อวันที่ 17 ธ.ค. ว่าการบริหารจัดการอัตราแลกเปลี่ยนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อยู่ภายใต้กรอบนโยบายการเงินแบบทั่วไป มีเป้าหมายเพื่อควบคุมอัตราเงินเฟ้อและรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจมหภาค และไม่สร้างข้อได้เปรียบทางการแข่งขันที่ไม่เป็นธรรมในการค้าระหว่างประเทศ ข้อมูลข้างต้นนั้น เพื่อโต้กระทรวงการคลังสหรัฐ ที่ระบุว่าเวียดนามกับสวิตเซอร์แลนด์เป็นประเทศบิดเบือนค่าเงิน ทั้งนี้ ทางธนาคารกลางเวียดนาม เปิดเผยว่าการเกินดุลการค้ากับสหรัฐและเกินดุลบัญชีเดินสะพัด เป็นผลมาจากปัจจัยหลายอย่าง อีกทั้ง ประเด็นในการการเข้าซื้อสกุลเงินต่างชาติ ธนาคารกลางเวียดนามมีเป้าหมายเพื่อให้ตลาดเงินตราต่างประเทศมีความราบรื่น มีส่วนช่วยในการรักษาเสียรภาพของเศรษฐกิจมหภาคและการสำรองเงินตราต่างประเทศ

  ที่มา : https://vietreader.com/business/27250-vietnam-rejects-currency-manipulator-label.html

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในมัณฑะเลย์เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยต่ำและค่าเงินแข็งค่า

แม้มีการระบาดของ COVID-19 แต่ความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ของมัณฑะเลย์ยังคงเพิ่มขึ้น ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 100 – 300 ล้านจัตส่วนใหญ่ถูกขายให้กับชาวจีน เป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและเงินหยวนจีนที่แข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับดอลลาร์ เศรษฐกิจเมียนมาชะลอตัวลงแต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวหลังจากธนาคารกลางปรับลดอัตราดอกเบี้ย ผู้คนจำนวนมากเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งมันดาเลย์มีอสังหาริมทรัพย์ราคาปานกลางที่มีศักยภาพที่จะเติบโต เช่น ที่ Ye Mon Taung Ward และ Htan Koe Pin พื้นที่เหล่านี้เชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญระหว่างถนน 35th, Thate Pan Street และถนนวงแหวน Pyin Oo Lwin-Mandalay ตอนนี้มีโครงการที่อยู่อาศัย คลังสินค้า และโชว์รูมรถยนต์เพิ่มขึ้น อีกทั้งสนามกอล์ฟในบริเวณใกล้เคียงยังช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกันจำนวนประชากรก็เริ่มขยายตัว

ที่มา: https://www.mmtimes.com/news/mandalay-property-sales-spike-due-low-rates-strong-currency.html